注文住宅を建てるにあたって、住宅ローンを変動にするか固定にするかはかなり悩みました。

最初は正直、変動金利一択だと思っていました。

だって、毎月の支払いが全然違うんですよ。

家づくりって、建物本体だけで終わりません。
土地、外構、照明、カーテン、家具、家電、登記、火災保険。
打ち合わせを進めるたびに、「え、それも別料金なんですか？」みたいな出費が出てきます。

そんな状態で、最初から固定金利を選んで毎月の支払いを重くするのは、僕にはかなりしんどく感じました。

ただ、土地を検討している間、ハウスメーカーと打ち合わせしている間に、金利上昇のニュースを何度も見るようになりました。

「変動で突っ込んで本当に大丈夫なのか？」

これはさすがに考えました。

最終的に僕は、変動金利で借りる予定です。

ただし、理由は「変動のほうが安いから」だけではありません。

僕の結論は、変動金利で借りて、固定金利との差額を資産運用と副業に回すというものです。

固定で安心を買うより、変動で手元にキャッシュを残して、自分で逃げ道を作る。
今の僕にはそれがベターだと考えています。

変動金利と固定金利、どっちがいいのか

変動金利の一番の強みは、最初の返済額が安いことです。

たとえば、5,000万円を35年返済で借りたとします。

変動金利1.0％スタートなら、月々の返済は約14.1万円です。

一方で、固定金利は以前の感覚で2.0％くらいを想定してはいけません。

2026年6月時点では、フラット35の21年以上35年以下・融資率9割以下の最も多い金利は年3.210％です。
融資率9割超なら年3.320％です。

つまり、ざっくり固定金利3.2％前後で見ておいた方が現実に近いです。

5,000万円を35年返済、固定3.21％で借りると、月々の返済は約19.8万円です。

変動1.0％の約14.1万円と比べると、差額は月約5.7万円。

年間で約69万円。
10年で約690万円。

これはもう「ちょっと安心料を払う」というレベルではありません。

もちろん、固定金利には返済額が決まる安心感があります。
金利上昇ニュースを見ても、自分の返済額は変わりません。

ただ、その安心料が月5〜6万円となると、僕はかなり重いと感じました。

注文住宅では、家を建てた直後が一番お金に余裕がありません。
家具も買う。家電も買う。外構も残っている。子どもがいれば教育費もこれから増える。

そのタイミングで、毎月5万円以上多く払う。
僕には、これはかなりしんどいです。

固定金利を否定したいわけではありません。
ただ、自分の場合は、固定で守りに入るより、変動でキャッシュを残して資産を作る方が納得感がありました。

変動金利が固定金利を上回る可能性は普通にある

変動金利が今後、固定金利を上回る可能性はあると思っています。

というか、そこをゼロだと思って変動を選ぶのは危ないです。

インフレが続く。
政策金利が上がる。
銀行の住宅ローン金利も上がる。

そうなれば、変動金利が2％台、3％台になることは普通にあり得ると思います。

問題は、金利が一瞬上がることではありません。
怖いのは、上がった金利が長く続くことです。

1年だけ高いのと、10年、20年高いのでは、家計へのダメージが全然違います。

だから僕は、変動金利を選ぶなら、金利上昇シミュレーションは絶対に必要だと思っています。

ここをやらずに、
「営業さんに大丈夫と言われたから」
「みんな変動らしいから」
で決めるのは、さすがに怖いです。

ちなみに、ハウスメーカー連携のFP面談も案内されましたが、僕はお断りしました。笑

もちろん、ちゃんとしたFPさんもいると思います。

でも、家を売る流れの中で出てくるFPに、
「この家はちょっとやめた方がいいですね」
と言われるイメージがあまり持てませんでした。

たぶん、
「買えますよ」
「この年収なら大丈夫です」
「皆さんこれくらい組まれています」
みたいな話になる気がしたんですよね。

僕が知りたいのは、買えるかどうかではありません。

金利が上がっても、家庭が壊れないか。

ここです。

5,000万円ローンで金利上昇をシミュレーションしてみた

今回は、5,000万円を35年返済、ボーナス払いなしで計算します。

変動金利は1.0％スタートです。

まず、金利ごとの月々返済額はこんな感じです。

金利	月々返済額
1.0％	約14.1万円
1.3％	約14.8万円
1.5％	約15.3万円
2.0％	約16.6万円
3.0％	約19.2万円
4.0％	約22.1万円

これを、甘口・標準・辛口で考えました。

シナリオ	金利の想定	月々返済のイメージ
甘口	1.0％ → 1.3％ → 1.5％	約14.1万円 → 約14.8万円 → 約15.3万円
標準	1.0％ → 1.5％ → 2.0％	約14.1万円 → 約15.3万円 → 約16.6万円
辛口	1.0％ → 2.0％ → 3.0％ → 4.0％	約14.1万円 → 約16.6万円 → 約19.2万円 → 約22.1万円

甘口シナリオなら、まあ耐えられます。
標準シナリオでも、まだ現実的です。

辛口シナリオになると、かなりきついです。

5,000万円のローンでも、金利4％なら月22万円台です。
ここまで来ると、住宅ローンというより、家計への圧です。

僕は勤務医なので、額面年収だけ見れば平均よりはいただいています。
ただ、手取りがめちゃくちゃ多いわけではありません。

税金と社会保険料でかなり持っていかれます。

「医者だから余裕でしょ」と思われるかもしれませんが、家、車、教育費、老後資金まで考えると、全然そんな感覚はありませんし、先輩方も同意見でした。

むしろ、固定費を増やすのは普通に怖いです。

だから、辛口シミュレーションでも耐えられるかはかなり見ました。

金利4％で月22万円台。
楽ではない。
でも、家計を整えて、副業収入も作っていけば、即破綻する水準ではない。

そう判断したので、僕は変動金利を選ぶ予定です。

固定との差額をオルカンに積み立てたらどうなるか

僕が変動金利を選ぶ大きな理由は、固定金利との差額を使い切るつもりがないからです。

ここはかなり大事だと思っています。

変動金利を選んで月々の返済が安くなった。
その差額を外食や買い物で全部使う。

これだと、ただ金利上昇リスクを背負っただけです。

僕は、固定金利との差額を資産運用に回すつもりです。

5,000万円を35年返済で借りた場合、変動1.0％なら月々約14.1万円。
固定3.21％なら月々約19.8万円。

差額は月約5.7万円です（金利上昇でこの差額は小さくなっていくと思いますが）。

この月5.7万円を、オルカンに30年間積み立てたらどうなるか。

想定利回り30年後の資産額
年利3％	約3,333万円
年利5％	約4,760万円
年利8％	約8,523万円

もちろん、将来の利回りは保証されていません。

ここで「絶対増えます」みたいなことを言うつもりはありません。
そんなことを言い始めたら、かなり怪しいです。

ただ、僕自身は2020年からNISA、当時のつみたてNISAを使って投資を続けています。
現時点では、年利約8％で運用できています。

この利回りが今後もずっと続くとは思っていません。
でも、30年という時間があれば、固定との差額だけでもかなり大きな資産になります。

年利5％でも約4,760万円。
年利8％なら約8,500万円超。

ここまで来ると、固定金利で安心を買うより、変動金利で手元キャッシュを残して運用する方が、自分にとってはかなり合理的に見えます。

もちろんこれは机上の計算です。
相場が悪い時期もあるし、途中で取り崩したくなる場面もあると思います。

それでも、住宅ローンを組むなら、この資産シミュレーションは絶対にやった方がいいと思っています。

今ならAIに聞くだけで簡単にシミュレーションしてもらうこともできると思います。

住宅営業の
「月々これくらいならいけますね」
だけで決めるのは危ないです。

見るべきなのは、月々の返済額だけではありません。

手元にいくら残るのか。
投資にいくら回せるのか。
金利が上がったときに耐えられるのか。
副業でどれくらい上乗せできそうなのか。

ここまで見ないと、住宅ローンの怖さはわかりません。

固定金利との差額を、浪費ではなく資産運用に回せること。
金利上昇の辛口シミュレーションでも、家計が即死しないこと。
副業で収入を増やす行動を取ること。

この3つがあるなら、僕は変動金利の方がベターだと考えています。

逆に、固定との差額をなんとなく使ってしまう人。
金利が上がったらすぐ赤字になる人。
副収入を作る気がなく、本業一本で限界まで借りる人。

そういう場合、変動金利はかなり怖いと思います。

僕は、住宅ローンを「毎月払えるかどうか」だけで考えるのは危ないと思っています。

住宅ローンは、家計、投資、副業、教育費、老後資金まで全部つながっています。

だから僕は、変動金利で月々の返済を抑え、固定との差額をオルカンへの積立と副業の種まきに回します。

安い方を選ぶのではありません。

手元にキャッシュを残して、自分でリスクを取りにいく。

これが、今の僕の結論です。